作者：王平聚刑事律師團隊

                                                                                                        （圖片自網(wǎng)絡，侵刪）

基本案情介紹：

孫某，63年出生。曾任東方X房地產公司法定代表人及經(jīng)理。該公司承建天麗家園小區(qū)房地產商品樓項目。2012年9月，天麗家園小區(qū)的回遷戶A，與東方X公司簽訂拆遷補償安置協(xié)議，于2015年12月辦理回遷手續(xù)，入住天麗家園房1。未辦理房屋登記備案或辦理房產證。2011年11月29日，孫某指使該公司銷售部相關人員將上述房1以92萬元的價格出售給B，并為其辦理登記備案手續(xù)。

 因東方X公司開發(fā)二期項目缺少資金且需支付其他借款利息，孫某向C借款220萬，以天麗家園房2，房3兩處房產銷售合同做擔保，并登記備案到C名下。隨后，孫某又指使工作人員將此二房出售給D，E。二人分別支付了全額房款108萬，112萬，房款打進了經(jīng)理孫某的個人銀行賬戶。但東方X公司均未給二人登記備案和辦理房產證。

 2016年3月孫某攜款逃匿。2017年孫某被警方抓獲，在收集、固定相關證據(jù)之后，公訴機關提起公訴，經(jīng)過審理，法院最終認定孫某構成合同詐騙罪。

深圳知名的刑辯團隊，王平聚刑事律師團隊分析了本案涉及的多重法律關系：

01

房地產開發(fā)是個資金密集型行業(yè)，流程長，程序多，資金需求大。而房產作為最佳的抵押品，天然的成為各路需要資金的人們選擇融資擔保的首選。本案中被害人A作為回遷戶，因未辦理房產證，無法確定享有房產產權，也未在后續(xù)中獲得合理的解決；本案中D,E二被害人，與房地產公司簽訂了購房合同，支付了房價，最終未獲得任何賠償。A，D，E三人共損失為房產支付的402萬元。

02

房地產公司與A,D,E三名被害人的三份合同都未獲得實質性履行。這些合同履行導致的違約，是屬于民事平等主體之間的合同糾紛？還是孫某指使房地產公司工作人員借簽訂，履行合同的形式，暗中侵占合同對方當事人A,D,E的合法財產，觸犯刑法的犯罪行為？

在判斷一個民事合同行為是屬于民事糾紛，還是犯罪行為，有路徑和方法可循。

03

一個行為構成犯罪，是因此行為造成了一定的社會危害性，這是犯罪行為最本質的特征。不僅破壞了刑法所保護的法益，且行為符合刑法規(guī)定的犯罪構成要件。

合同詐騙罪，是指以非法占有為目的，在簽訂，履行合同過程中，采取虛構事實，隱瞞真相的方式騙取對方當事人財物，數(shù)額較大的行為。刑法規(guī)定了5類情形，其中第四種是：收受對方當事人給付的貨物，貨款，預付款或者擔保財產后逃匿的。

即行為人客觀上通過簽訂經(jīng)濟合同，騙取對方當事人的財物；主觀上行為人有非法占有對方當事人的財物，貨款，預付款的目的。這是民事合同糾紛和構成合同詐騙罪的本質區(qū)別。在簽約，履行過程中一定程度的欺騙，夸大，履約行為瑕疵，履約能力的具備與否，甚至造成違約，都并非二者界限的分水嶺。

主觀目的是一種心理狀態(tài)，無法觀察，但必然會通過一系列客觀行為反應出來。故法律規(guī)定了可以通過“司法推定”的方式來甄別刑法中的“非法占有目的”。

04

  要認定主觀上的“非法占有目的”，必須要堅持主客觀相統(tǒng)一原則，結合案件事實，主要有以下幾個方面：

  客觀上是否實施了欺詐行為；本案中的一房二賣行為，就屬于欺詐行為；

  行為人是否具備履行合同的能力以及履行合同的實際行動；

  行為人如何處理所得的房屋價款；本案中三名被害人的買房價款是打入了孫某的個人銀行賬戶；

  第四點是行為人違約后的態(tài)度；這也是認定行為人主觀上是否具有欺詐故意和非法占有他人財物的目的的重要標準。本案中孫某違約后并未采取補救措施，且實施了攜款逃匿的行為。故最終法院認定，孫某主觀上具有非法占有買房人價款的故意。（完）

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